发布日期：2025-09-14 12:33 点击次数：56
（来源：经济与时评）
回忆《谈谈中国经济复苏与衰退问题》之一
——关于“房地产问题”
贺 铿
我8月20日在“经济与时评”中发表了《谈谈中国经济的复苏与衰退问题》，是一篇学术研究性文章。大概讲了5个方面问题：
1、经济复苏的基础条件——“初次分配”与“再分配”问题；
2、关于“发展观”与“宏观调控指导思想”；
3、关于“债务拖累”与“房地产问题拑制”；
4、关于“流动性陷阱”与“通货紧缩”；
5、简短结论。
文章发出第二天，我就去了外地。旅途中浏览了一下网友们的反应。发现阅读者很多，评论也很多。
有位老经济学家评论说：“姜还是老的辣！实事求是，朴实无华，句句在理。但是，现在的问题不是你说的对不对，这些常识性道理不难理解。那么为什么人们王顾左右而言他呢？恕我直言，已经不是认识问题，而是立场问题，是阶级力量对比的问题了。尤其是分配问题，人们难道不是揣着明白装糊涂吗？私人占有和生产社会化的矛盾如此尖锐，不经过几次周期性经济危机，人们能真正懂得让一步海阔天空的道理吗”？
虽然该老先生指出的“私人占有和生产社会化的矛盾”问题，我一时还认识不上去。但是，他的点评我还是深受启发和鼓舞。
下午5时，我到了目的地。有朋友告诉我：文章被删。
我查了一下，文章的确打不开了。并显示：
我看了后，有点茫然。因为我不知道是什么原因。我写的文章，几年来在发表之后因“投诉”被封掉，印象中只有一次。是对极左思想的评论，因为把他们的WG思维挖的太深，他们变着法子投诉，我很理解。
我发个人公众号文章将近5年了，先后发表了近500篇文章。在各方的支持下，都很顺利，而且受到了较好评价。许多网友还建议我出书，因为他们想系统地学习。
但是，我这篇文章是什么人投诉，投诉什么问题，我的确不清楚。
有位发改委宏观研究院的前副院长说：“以你贺先生的职业背景，又击中要害，特别是分配问题，再加上我的推崇，一些人感到不方便了！这说明一些人心虚得很，哪里来的自信”？
对此，我将信将疑。因为我们两个人毕竟都是学术人，其“领导职务”早已经过时，连我自己都忘记了我当过“领导”。
我个人认为，投诉者很可能与房地产问题有关，因为我主张将房地产问题交给市场。
许多人为了自身利益，正在竭尽全力想把房地产问题与政府捆绑茌一起。正象他们自己说的，希望政府拿出“真金白银”的政策来，为他们解决问题。
有些专家也说，我们要吸取日本的教训——不要忘记了房地产的“金融属性”。
什么是“房地产的金融属性”呢？说白了就是要承认房地产的投资性——炒房炒地的合法性。
我认为，各国房地产出问题，都出在所谓“金融属性”上。要保持房地产健康发展，就必须避免房地产的金融属性。我主张将“房地产问题交给市场”，其目的也在于此。
据说现在手上有3套或者3套以上房子的人，可能有2千万，不可谓不多。
但是我认为，与房地产有利益瓜葛的人虽然众多，但无论如何也超过不了总人口5%。除了上面说的2千万人，还有房地产商及房地产中介等。这些人大多数是希望保持“房地产金融属性”，继续维持高价位。
我相信95%以上的人是希望房地产回归“房住不炒的商品属性”的。希望让市场决定房子的价格，调节房地产供需关系，挤掉房地产中的泡沫水份，让多数人住得起房。
所以，如果我们站在大多数人的利益立场上，政府就没有必要“手抱琵琶半遮面”——让商品房归市场，保障房归政府。
房地产回到市场后，市场主体（也包括房地产商）他们的办法会比政府多的多，他们的集体智商也会比政府高明得多（记得李强总理前两年在考察湖南时，也说过类似的话）。这样，会有利于存量房、空置房的“去化”，有利于从根本上解决房地产问题。
房地产泡沫刺破之后，需要解决的首要问题是“去化”存量房和空置房，加快资金回笼。
所谓“存量房”，即建好未售的房；所谓“空置房”，即已售未使用的房。现在究竟有多少存量房和空置房，一直没有一个确定数。相关部门似乎讳莫如深。大家只知道从西客站乘火车去南方，窗外过去是一望无际的庄稼地。现在是连绵不断的水泥房，而且很少发现有人居住。
高盛 2025年6月，发布了一个报告，他们估计截止2024年底，中国“全国新房库存金额有93万亿元”，约占当年GDP的67%。
住建部2025年1月发布了《全国建筑存量房调查报告》。报告说，截止2024年底，全国建筑总量6.02亿栋，建筑面积1070亿平方米。其中农村住宅4.06亿栋，空置率21.7%；城镇住宅1.27亿栋，空置率17.3%。
按住建部推算：农村接近一户一栋楼；城镇平均每户1.82套房。
我个人认为，农村新建房基本上都是打工收入建的，不存在多少债务压力；城镇的存量房则基本上都是贷款建的，空置房也基本上都是贷款买的。如果不尽快“去化”，最终承压的是银行。所以我认为，当前最紧迫的问题是抓紧对城镇存量房和空置房的处理——加紧“去化”。
存量房和空置房“市场出清”，我认为不大可能。如果“去化”50%，我认为有可能。按高盛估计的93万亿元计算，只要“去化”三分之一，就可以避免当前正在突显的房地产债务危机。如果继续耗着不交给市场，将会形成房价“价格粘性”，解决存量房“去化”问题将会越来越困难，从而经济复苏也会更加困难。
日本的教训是：房地产泡沫刺破后，房价面临下跌趋势。存量房和空置房如果不尽快出手，现金流断裂，面临的问题是债务违约。
这时，央行应该保证商业银行资金相对充裕，并且尽量稳定利率，视情况还可以况适度降息，支持存量房“去化”，促进资金回笼，减少房地产商和炒房客的损失。
但是在上世纪90年代，日本央行非但没有想办法稳定金融市场，保障商业银行的贷款供给，而且提高了利息率，减少贷款供给。他们似乎不懂得帮助房地产商减少损失，其实也是帮助商业银行减少呆坏账的道理。
辜朝明的所谓企业由“利润最大化”转变到“债务最小化”，我认为是“虚构”。我2024年5月21日发表的《辜朝明的“资产负债表衰退”理论与中国推出的政策组合拳“稳楼市”之分析》中已经阐述了我的观点。在此不再赘述。
房地产泡沫其实也是“经济泡沫”。经济泡沫破裂之后，必然出现社会需求不足，企业利润减少、居民收入减少和失业增加现象。这时出现的情况与其说是“资产负债表衰退”不如说是“债务违约事件集中暴发”。因为负债的政府、企业和个人，大都无力偿还到期债务，市场情绪低落，一时找不到投资机会。
此时，“私人部门”（包括公司和个人），并非普遍缺钱。只要投资环境好，人们会投资，也会贷款投资。例如经过改革和整顿，我国A股市场向好，上交所数据显示，仅今年7月新开户数196.36万户，同比增长71%，市场交易额也成倍扩大。
有许多朋友给我私信，要求我重新发《谈谈中国经济的复苏和衰退问题》。由于我没有留底稿，即使可以重新发，我也发不了，我只能分专题进行回忆，保证党意思基本上准确。
今天关于“房地产问题拑制”就回忆到这里。下一次准备回忆“关于经济复苏的基本条件”。
不妥之处请批评。2025.8.27
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